Wyzwania przy wynajmowaniu nieruchomości
Wynajem mieszkania czy lokalu użytkowego to transakcja wiążąca dwie strony – najemcę oraz właściciela nieruchomości. Każda ze stron ma swoje wymagania i ograniczenia, a niekiedy właściciel może borykać się z problemami, których przysporzą mu nieuczciwi najemcy. Rynek wynajmu mieszkań działa w Polsce bardzo prężnie, a kolejne nieruchomości wynajmują nie tylko studenci i uczniowie, ale również młode pary i rodziny z dziećmi. Warunki kredytowe wielu grupom odbiorców często uniemożliwiają kupno własnego mieszkania, dlatego pozostaje im konieczność najmu lokali.
Niestety, nie wszyscy najemcy mają dobre intencje. Niektórzy mogą okazać się nieuczciwi, co może skutkować zniszczeniami w lokalu, zaległościami w czynszu lub nawet odmową opuszczenia mieszkania. Dlatego każdy właściciel, który chce bezpiecznie zarabiać na wynajmie, powinien wiedzieć, jak chronić swoje interesy.
Zabezpieczenia dla wynajmującego
Kluczem do bezpiecznego najmu jest przygotowanie odpowiedniej umowy, która w jasny sposób określi obowiązki obu stron. Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony, w formie ustnej lub pisemnej. Jednak ze względu na to, że standardowa umowa najmu zwykle lepiej chroni najemcę niż wynajmującego, coraz częściej właściciele decydują się na inne rozwiązania, takie jak:
- Umowa najmu okazjonalnego – umowa najmu lokalu mieszkalnego, gdzie właściciel jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Może być zawarta maksymalnie na 10 lat.
- Umowa najmu instytucjonalnego – umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność w zakresie wynajmu.
Kluczowe elementy, które powinny się znaleźć w umowie, to m.in.:
- Zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu oraz ograniczenia w korzystaniu z mieszkania przez inne osoby.
- Prawo właściciela do kontroli lokalu i wejścia w razie awarii.
- Wysokość kaucji – która nie może przekraczać sześciokrotności czynszu.
- Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (wymagane w przypadku umów okazjonalnych i instytucjonalnych).
Oprócz umowy, właściciel powinien również:
- Sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdzający stan lokalu przy przekazywaniu go najemcy. Warto dołączyć do niego dokumentację fotograficzną.
- Monitorować terminowość opłat i szybko reagować na ewentualne zaległości.
- Ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej (OC), które pokryje straty wynikające z działań najemcy.
Najem okazjonalny – skuteczna ochrona właściciela
Szczególnie interesującą formą zabezpieczenia interesów wynajmującego jest umowa najmu okazjonalnego. Ten rodzaj umowy skuteczniej chroni właściciela niż standardowa umowa najmu, ponieważ nie obowiązują w tym przypadku przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta maksymalnie na 10 lat i musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna, a nie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu.
Kluczowym zabezpieczeniem dla wynajmującego jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Musi ono mieć formę aktu notarialnego. Dzięki temu, w przypadku niewywiązywania się najemcy z warunków umowy, właściciel może szybko skierować sprawę do komornika, bez konieczności długotrwałego postępowania sądowego.
Dodatkowo, w umowie najmu okazjonalnego można określić kary umowne za niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie obowiązków przez najemcę, a także zasady odpowiedzialności za wyrządzone szkody.
Kaucja i monitoring płatności
Ważnym elementem zabezpieczenia interesów właściciela jest także kaucja, która stanowi dodatkowe zabezpieczenie na wypadek ewentualnych zaległości czynszowych lub zniszczeń w lokalu. Kaucja nie może być wyższa niż sześciokrotność czynszu, ale jej wysokość warto ustalić na poziomie przynajmniej jednomiesięcznego czynszu.
Oprócz samej kaucji, właściciel powinien również na bieżąco monitorować terminowość płatności ze strony najemcy. Warto wysyłać przypomnienia przed upływem terminu płatności, aby szybko reagować na ewentualne opóźnienia. Dzięki temu można zapobiec narastaniu zaległości i uniknąć kosztownych postępowań sądowych.
Podsumowanie
Wynajem nieruchomości to popularny sposób na uzyskiwanie pasywnych dochodów, ale niesie ze sobą także pewne wyzwania. Właściciele muszą mierzyć się z ryzykiem trafienia na nieuczciwych najemców, co może skutkować znacznymi stratami finansowymi.
Kluczem do bezpiecznego wynajmu jest odpowiednie zabezpieczenie interesów właściciela. Zaczyna się od skrupulatnego przygotowania umowy, najlepiej w formie najmu okazjonalnego, która daje szereg udogodnień. Ważne są również takie elementy, jak kaucja, monitoring płatności i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Dzięki zastosowaniu tych środków ostrożności, właściciele mogą minimalizować ryzyko związane z wynajmem nieruchomości i skoncentrować się na budowaniu długoterminowych relacji z uczciwymi najemcami.
