Nieruchomości są atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym dla wielu osób, zarówno dla tych poszukujących lokum na własne potrzeby, jak i dla inwestorów dążących do pomnożenia swojego kapitału. Niestety, wraz z rosnącą popularnością rynku nieruchomości nasila się również problem oszustw i nieuczciwych praktyk. Jednym z takich zagrożeń są ukryte zyski – zawoalowane transakcje, które mogą skutkować niespodziewanymi konsekwencjami podatkowymi.
Czym są ukryte zyski?
Zgodnie z art. 28m Ustawy o Podatku Dochodowym od Osób Prawnych (CIT), opodatkowaniu ryczałtem podlega m.in. dochód odpowiadający wysokości ukrytych zysków. Przez ukryte zyski rozumie się wszelkie świadczenia pieniężne i niepieniężne, które:
- Są wykonywane w związku z prawem do udziału w zysku
- Mają bezpośredniego lub pośredniego beneficjenta wśród udziałowców, akcjonariuszy, wspólników lub podmiotów z nimi powiązanych
Innymi słowy, ukryte zyski to transakcje, które nie mają charakteru podziału zysków, ale przynoszą korzyści udziałowcom lub podmiotom z nimi powiązanym. Przykłady ukrytych zysków to m.in.:
- Pożyczki udzielane przez spółkę udziałowcom lub podmiotom powiązanym
- Nadwyżka wartości rynkowej transakcji nad ustaloną ceną
- Darowizny, w tym prezenty i ofiary
- Wydatki na reprezentację
Co ważne, do ukrytych zysków nie zalicza się m.in. wynagrodzeń z umów o pracę, zasiłków społecznych, odpisów amortyzacyjnych czy zwróconych pożyczek (z wyjątkiem odsetek).
Dlaczego ukryte zyski są problematyczne?
Ukryte zyski stanowią poważny problem dla spółek korzystających lub planujących skorzystać z estońskiego CIT-u – preferencyjnego opodatkowania, w którym zyski są opodatkowane dopiero w momencie ich wypłaty. Organy podatkowe mogą uznać transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi za ukryte zyski, co wyklucza je z opodatkowania w ramach estońskiego CIT-u. Zamiast tego, dochód z tytułu ukrytych zysków będzie opodatkowany stawką 10% lub 20%.
Ponadto, ukryte zyski mogą prowadzić do dodatkowych obowiązków podatkowych dla spółek, takich jak konieczność złożenia korekty deklaracji podatkowej czy zapłata zaległego podatku wraz z odsetkami. W skrajnych przypadkach, organy podatkowe mogą również zakwestionować zastosowanie estońskiego CIT-u przez przedsiębiorstwo.
Transakcje, które mogą być uznane za ukryte zyski
Według ekspertów, wiele transakcji typowych w praktyce gospodarczej może zostać uznanych za ukryte zyski. Należą do nich m.in.:
- Wynajem nieruchomości od udziałowców lub podmiotów powiązanych
- Usługi marketingowe, doradcze lub programistyczne świadczone na rzecz spółki przez udziałowców lub podmioty powiązane
- Prowizje od sprzedaży wypłacane udziałowcom lub podmiotom powiązanym
Kluczowe w ocenie, czy dana transakcja stanowi ukryty zysk, jest ustalenie, czy miałaby ona miejsce pomiędzy podmiotami niepowiązanymi. Istotne są również potrzeby biznesowe spółki oraz sytuacja majątkowa przedsiębiorstwa w kontekście zawieranej umowy.
Jak uniknąć problemów z ukrytymi zyskami?
Aby zminimalizować ryzyko uznania transakcji za ukryte zyski, spółki powinny:
- Dokładnie przeanalizować wszelkie transakcje zawierane z udziałowcami lub podmiotami powiązanymi pod kątem ich zasadności biznesowej i warunków rynkowych.
- Odpowiednio udokumentować transakcje, gromadząc dowody potwierdzające ich zgodność z realiami rynkowymi.
- Konsultować wątpliwe przypadki z doradcami podatkowymi, aby uzyskać pewność co do ich klasyfikacji.
- Rozważyć alternatywne struktury, które mogłyby ograniczyć ryzyko uznania transakcji za ukryte zyski.
Tylko dzięki proaktywnej i ostrożnej analizie transakcji spółki mogą bezpiecznie skorzystać z preferencyjnego opodatkowania, jakie oferuje estoński CIT, unikając przy tym problemów związanych z ukrytymi zyskami.
Warto również pamiętać, że profesjonalna pomoc ekspertów może okazać się kluczowa w zapewnieniu bezpieczeństwa finansowego firmy i uniknięciu niespodziewanych konsekwencji podatkowych. Jeśli masz wątpliwości dotyczące transakcji ze stronami powiązanymi, nie zwlekaj – skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci bezpiecznie poruszać się po rynku nieruchomości.
