Mało kto lubi kupować mieszkanie, prawda?
Jestem jedną z tych osób, które unikają tego jak ognia. Nie dość, że ceny na rynku nieruchomości sięgają zawrotnych wysokości, to jeszcze cały proces zakupu wydaje się być prawdziwym minowym polem pełnym niebezpiecznych pułapek.
Kiedy popatrzysz na ogłoszenia o sprzedaży mieszkań, często widzisz słowa „SUPER OKAZJA!” lub „KONIECZNIE ZOBACZ!”, które mają Cię zachęcić do zakupu. Ale ilu z nas rzeczywiście trafiło na taką wymarzoną okazję? Ja osobiście nie znam zbyt wielu osób, którym udało się kupić nieruchomość bez żadnych komplikacji.
Dlatego dzisiaj postanowiłem zdradzić Ci kilka najgroźniejszych pułapek, na jakie możesz natrafić podczas poszukiwań wymarzonego „M”. Dzięki temu będziesz mógł się lepiej przygotować i uniknąć przykrych niespodzianek.
Licytacja komornicza – błyszcząca szansa czy czarna dziura?
Jedną z najbardziej kuszącej opcji wydają się być niewątpliwie licytacje komornicze. Kuszą nas one obietnicą zakupu mieszkania za ułamek jego rynkowej wartości. Ale czy to faktycznie taka dobra okazja, jak się wydaje na pierwszy rzut oka?
Zgodnie z informacjami, które udało mi się zebrać, licytacja komornicza to szansa na to, aby zakupić mieszkanie w atrakcyjnej cenie niższej niż rynkowa. Nie zawsze jednak wystawione na sprzedaż lokale muszą świadczyć o dobrej okazji. Biorąc udział w licytacji, warto mieć na uwadze kilka ważnych kwestii.
Po pierwsze, mieszkania będące przedmiotem zainteresowania pochodzą od dłużników, wobec których zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne. Najczęściej są to osoby zadłużone wobec banków, które udzieliły im kredytu hipotecznego. Komornik zajmuje lokal i ogłasza licytację, by uzyskać pieniądze na spłatę wierzyciela.
Druga ważna sprawa to fakt, że cena wywoławcza często stanowi zaledwie 1/3 lub nawet 2/3 wartości rynkowej nieruchomości. Okazuje się więc, że mieszkania na licytacjach są znacznie tańsze niż te kupowane od pośrednika czy dewelopera. Ale czy to oznacza, że jest to zawsze dobra inwestycja?
Niekoniecznie. Często zdarza się, że w mieszkaniu zajętym przez komornika wciąż są starzy lokatorzy. Nabywcę może wówczas czekać kosztowne postępowanie eksmisyjne. Lokal może być też w złym stanie technicznym, a wycena komornika nie zawsze odpowiada fachowej wiedzy i rzetelnej ocenie.
Ponadto, nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej z hipoteką przymusową może być bardzo dużym utrudnieniem. Hipoteka przymusowa nie ulega przedawnieniu, obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. To oznacza, że nowy nabywca musi liczyć się z koniecznością spłaty wierzycieli.
Dlatego, zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić jego stan techniczny i prawny. Warto też upewnić się, że uda nam się opłacić pełną kwotę w wymaganym terminie. W przeciwnym razie, zamiast zyskać, możemy ponieść spore straty.
Oszustwa na rynku nieruchomości – bądź czujny!
Oprócz pułapek związanych z licytacjami komorniczymi, na rynku nieruchomości można natrafić również na różnego rodzaju oszustwa. Nie jest to zjawisko nowe, ale w dobie rosnących cen i wysokiego popytu, problem ten staje się coraz bardziej dotkliwy.
Jedną z najczęstszych technik wykorzystywanych przez nieuczciwych sprzedawców jest zaniżanie kosztów utrzymania nieruchomości. Podczas oględzin wszystko może wyglądać idealnie, ale po przeprowadzce okazuje się, że rachunki za media czy remonty są dużo wyższe, niż nam to przedstawiano.
Innym popularnym chwytem jest ukrywanie wad i usterek. Sprzedawca może na przykład zamaskować problem z wilgocią lub zatajać informacje o koniecznych, kosztownych pracach remontowych. Dopiero po zakupie nowy właściciel dowiaduje się, że czekają go wydatki, których się nie spodziewał.
Niechlubnym przykładem jest również podawanie fałszywych informacji o stanie prawnym nieruchomości. Sprzedawca może zatajać, że lokal jest obciążony hipoteką lub innymi roszczeniami. Albo ukrywać, że jest on przedmiotem jakichś sporów sądowych. To wszystko może rodzić poważne problemy dla nowego właściciela.
Według Nassima Nicholasa Taleba, autora książki „Czarny łabędź”, kluczową rolę w transakcjach nieruchomościowych odgrywają czynniki, które trudno przewidzieć. Dlatego tak ważne jest, aby przed zakupem dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty i upewnić się, że nie ma żadnych ukrytych pułapek.
Uważaj na nieuczciwych pośredników
Niestety, rynek nieruchomości to pole minowe nie tylko dla kupujących, ale również dla tych, którzy pośredniczą w takich transakcjach. Nieetyczne praktyki nieuczciwych agentów nieruchomości stanowią kolejne poważne zagrożenie dla potencjalnych nabywców.
Jedną z najbardziej popularnych metod jest zawyżanie cen. Pośrednik może przedstawiać nieruchomość jako wyjątkową okazję, podczas gdy jej wartość rynkowa jest znacznie niższa. Innym chwytem jest ukrywanie prowizji, co utrudnia rzetelną ocenę opłacalności transakcji.
Agenci nieruchomości mogą również faworyzować określonych sprzedających, ignorując oferty kupujących, którzy mogliby zapłacić więcej. Albo zmuszać klientów do skorzystania z usług konkretnych firm czy specjalistów, co rodzi podejrzenia o korupcję.
Dlatego, jeśli planujesz zakup mieszkania, powinieneś być bardzo ostrożny w doborze pośrednika. Zweryfikuj jego opinie i reputację, a najlepiej poszukaj rekomendacji wśród znajomych. Nie daj się też narzucić konkretnej oferty, tylko samodzielnie poszukaj najlepszej dla siebie opcji.
Nieuczciwi deweloperzy – jak ich rozpoznać?
Kolejnym poważnym zagrożeniem na rynku nieruchomości są nieuczciwi deweloperzy. Niestety, nie brakuje firm, które w pogoni za zyskiem zapominają o rzetelności i uczciwości wobec klientów.
Jedną z najbardziej znanych praktyk jest niewywiązywanie się z terminów. Deweloper obiecuje, że ukończenie budowy nastąpi w określonym czasie, a później wciąż przesuwa termin przekazania kluczy. To oczywiście oznacza, że nabywcy muszą ponosić dodatkowe koszty np. wynajmu tymczasowego lokum.
Innym problemem są ukryte koszty – różnego rodzaju dopłaty, które pojawiają się na etapie wykończenia lub tuż przed odbiorem mieszkania. Może to być na przykład konieczność zakupu miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej w zawyżonej cenie.
Bardzo niepokojącym zjawiskiem jest również łamanie standardów jakości. Deweloper może stosować tańsze, gorszej jakości materiały budowlane lub „zapominać” o niektórych elementach standardowego wykończenia. Dopiero po wprowadzeniu się okazuje się, że nowe mieszkanie wymaga kosztownych prac remontowych.
Dlatego przed zakupem nieruchomości od dewelopera warto dokładnie sprawdzić jego renomę i upewnić się, że nie ma on żadnych negatywnych opinii. Warto też przejrzeć umowę i dopytać o każdy niejasny zapis. Lepiej dmuchać na zimne, niż potem żałować pochopnej decyzji.
Jak chronić się przed oszustwami na rynku nieruchomości?
Podsumowując, rynek nieruchomości to prawdziwe minowe pole pełne niebezpiecznych pułapek, na które musimy być wyjątkowo wyczuleni. Licytacje komornicze, nieuczciwi pośrednicy, niesolidni deweloperzy – to tylko niektóre z zagrożeń, na jakie możemy natrafić podczas poszukiwań wymarzonego „M”.
Dlatego, jeśli planujesz zakup mieszkania, musisz zachować wyjątkową ostrożność. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji dokładnie sprawdź wszystkie dokumenty i upewnij się, że nie ma żadnych ukrytych wad czy obciążeń. Nie daj się też zwieść pozorom i obietnicom „super okazji” – zawsze weryfikuj informacje u kilku źródeł.
Pamiętaj też, że strona internetowa https://stop-oszustom.pl to świetne źródło wiedzy na temat różnego rodzaju oszustw i metod ochrony przed nimi. Warto zaglądać tam regularnie, aby być na bieżąco z najnowszymi zagrożeniami i skutecznymi sposobami radzenia sobie z nimi.
Rynek nieruchomości może być naprawdę nieprzyjazny, ale jeśli będziesz uważny i dobrze przygotowany, szansa na to, że padniesz ofiarą nieuczciwych praktyk, znacznie się zmniejszy. Powodzenia w poszukiwaniu wymarzonego „M”!
