Oczekiwania i rozczarowania na rynku gruntów
Czy to brzmi znajomo? Kupujesz w dobrej lokalizacji większą działkę rolną, a teraz chcesz ją podzielić na mniejsze kawałki i sprzedać z zyskiem na cele budowlane. Cóż, może być z tym niemały problem. Gmina może cię zaskoczyć i zażądać zapłacenia specjalnego rodzaju daniny publicznej – opłaty adiacenckiej lub renty planistycznej.
Kiedy to może nastąpić? Przepisy o gospodarce nieruchomościami mocno utrudniają przekształcanie działek rolnych i leśnych w budowlane. Podział takich gruntów na mniejsze działki poniżej 0,3 ha (3 tys. m2) jest możliwy tylko w celu powiększenia sąsiedniej działki lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Dlaczego? Zdaniem ustawodawcy takie działania prowadzą do naruszenia ładu przestrzennego oraz do powstania nieruchomości, których zagospodarowanie jest utrudnione ze względu na ich przypadkowy kształt i nieracjonalny układ komunikacyjny.
Opłaty za uzbrojenie działki
Załóżmy jednak, że udało ci się kupioną działkę podzielić na mniejsze i tylko czekasz na inwestora, licząc, że na rynku takie niewielkie działki są w cenie i nieźle na tym zarobisz. Możesz się przeliczyć. Wystarczy, że gmina obok zbudowała nową drogę lub chodnik, wybudowała wodociąg lub kanalizację – przez co wartość twojej działki wzrosła na rynku. Oczywiście jesteś z tego zadowolony, bo to już nie jest gołe pole. Nie ciesz się przedwcześnie, bo teraz gmina może nałożyć na ciebie szczególny rodzaj opłaty z tytułu wybudowania tej infrastruktury – tzw. opłatę adiacencką. Jak wysoką? O tym decyduje samorząd gminny w specjalnie podjętej uchwale. Przepisy stanowią, że nie może być ona wyższa niż 50% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed uzbrojeniem i po uzbrojeniu. Czasami sięga to nawet kilkunastu tysięcy złotych. Gminy obecnie często sięgają po te opłaty, bo ich potrzeby rosną, a pieniędzy z budżetu państwa płynie coraz mniej.
Ile gmina ma czasu na nałożenie tej opłaty? Trzy lata od uprawomocnienia się decyzji o podziale lub doprowadzenia instalacji. I zapłacić gminie musisz – możesz tylko ubiegać się o rozłożenie tej opłaty na okres do 10 lat, gdy ci na to pozwolą.
Renta planistyczna przy sprzedaży działki
Załóżmy dalej, że szczęście ci sprzyjało i udało ci się przekwalifikować działkę rolną na budowlaną, a teraz chcesz ją sprzedać i liczysz na zyski. I tutaj znowu czeka na ciebie niespodzianka. Jeśli zbywaną działkę przekwalifikowaną z rolnej na budowlaną sprzedasz przed upływem 5 lat, gmina może nałożyć na ciebie inny rodzaj opłaty – tzw. rentę planistyczną. Ile? Wynosi ona do 30% wzrostu wartości gruntu.
Bywa jednak często, że mimo wzrostu wartości gruntu w okolicy, opłaty adiacenckiej płacić nie musisz, bo twoje działki – mimo że je podzieliłeś na mniejsze – w dalszym ciągu mają status rolny. Ale gdy gmina tworzy nowy plan zagospodarowania i twoje działki w tym planie uzyskały status działek budowlanych, a sprzedasz je przed upływem 5 lat od przekwalifikowania, to rentę planistyczną zapłacisz w maksymalnej wysokości 30%.
Wartość rynkową nieruchomości przed i po zmianie ich statusu i funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego gminy ustalają rzeczoznawcy majątkowi w oparciu o odrębne przepisy ustawowe i rozporządzenia wykonawcze ministra infrastruktury. Jak więc widzisz, cała transakcja zakupu gruntu rolnego na potrzeby komercji może być alternatywnie dobrą inwestycją i lokacją kapitału na ten trudny czas zawirowań na rynkach finansowych. Wymaga to jednak znajomości reguł rządzących rynkiem gruntów rolnych oraz planów gospodarki przestrzennej gminy w okresie długoterminowym. Pokusa zarobku może być duża, ale trzeba uważać, bo łatwo można się oparzyć na tego rodzaju inwestycji.
Uważaj na spekulantów i korporacje
Jak wynika z analizy portalu SmartGmina, kolejnym zagrożeniem może być napływ inwestorów spekulujących na rynku gruntów rolnych. Często są to korporacje z obcym kapitałem, które wykupują duże obszary gruntów, a następnie czekają na zmianę planów zagospodarowania przestrzennego, by sprzedać je z dużym zyskiem.
Mechanizm jest prosty – takie podmioty dysponują dużym kapitałem i wykupują grunty rolne po relatywnie niskich cenach. Następnie, wykorzystując luki w systemie prawnym, wywierają presję na lokalne władze, by zmieniły plany zagospodarowania przestrzennego na korzystniejsze dla nich. W efekcie wartość gruntów rośnie wielokrotnie, a inwestor może sprzedać je z ogromnymi zyskami. Niestety, lokalnym społecznościom takie działania przynoszą więcej szkody niż pożytku.
Praktyczne wskazówki dla inwestorów
Podsumowując, decyzja o zakupie gruntów rolnych pod inwestycje budowlane wymaga wnikliwej analizy i znajomości przepisów. Przede wszystkim warto sprawdzić, czy dla interesującej nas działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie – to jakie są szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.
Należy też zawsze pamiętać, że wartość działki może wzrosnąć nie tylko z powodu naszych działań, ale także poprzez inwestycje infrastrukturalne realizowane przez gminę. W takich przypadkach gmina może nałożyć na nas opłatę adiacencką, sięgającą nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Ponadto, jeśli działkę uda nam się przekwalifikować z rolnej na budowlaną i sprzedamy ją przed upływem 5 lat, to gmina może obciążyć nas rentą planistyczną – nawet do 30% wzrostu wartości gruntu.
Dlatego zanim podejmiemy decyzję o zakupie gruntu rolnego z myślą o późniejszym przekształceniu go na budowlany, warto dokładnie przeanalizować wszystkie ryzyka i koszty z tym związane. Tylko wtedy będziemy mogli stwierdzić, czy jest to rzeczywiście opłacalna inwestycja.
Warto również sprawdzić, czy w danej okolicy nie działają spekulanci wykupujący grunty pod presją zmian planów zagospodarowania. W takich przypadkach lepiej trzymać się z dala od tego rynku lub działać z najwyższą ostrożnością.
Podsumowując, inwestycje w grunty rolne pod zabudowę to pole minowe, na którym łatwo można ponieść poważne straty. Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek decyzji warto starannie przeanalizować każdy aspekt takiej transakcji. Tylko w ten sposób będziemy mogli zminimalizować ryzyko i liczyć na realny zysk.
Jeśli szukasz bezpiecznych inwestycji, zajrzyj na stronę Stop Oszustom, gdzie znajdziesz wiele cennych porad i wskazówek.
