Podpisywanie umowy to zaledwie początek
Kiedy podejmujesz decyzję o wynajęciu swojego mieszkania, myślisz głównie o uzyskiwaniu stabilnego dochodu, prawda? Niestety, wysoki czynsz i spokojni najemcy to tylko początek całej historii. Jeśli nie zabezpieczysz się odpowiednio, możesz szybko odkryć, że Twoja nieruchomość to tak naprawdę pudełko Pandory pełne problemów prawnych.
Nie wierzysz? Uwierz mi, zostałem tym bardzo doświadczony. Kiedy po raz pierwszy wynajmowałem mieszkanie, z naiwną wiarą podpisałem standardową umowę najmu, którą znalazłem w Internecie. Wszystko szło gładko przez pierwsze kilka miesięcy, aż nagle najemca przestał płacić czynsz. Próbowałem z nim porozmawiać, ale ten kompletnie zignorował moje wezwania. Wtedy sięgnąłem po umowę, szukając luki, dzięki której mógłbym go szybko wyrzucić. Niestety, okazało się, że większość klauzul, na które liczyłem, była po prostu nieważna.
Co gorsza, kiedy w końcu udało mi się uzyskać wyrok eksmisyjny, nadal minęło blisko półtora roku, zanim komornik zdołał tego nieuczciwego lokatora usunąć. Przez ten cały czas musiałem pokrywać koszty mediów i innych opłat, a do tego mieszkanie było dewastowane. Kiedy w końcu odzyskałem kontrolę nad lokalem, okazało się, że naprawy będą mnie kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych. A przecież wszystko to można było uniknąć.
Umowa najmu to nie pikuś
Niestety, moja historia wcale nie należy do wyjątków. Zdecydowana większość umów najmu mieszkań jest tak naprawdę bardzo słabo zabezpieczona. Właściciele często bazują na standardowych wzorcach, które w rzeczywistości zapewniają im znikome prawa. Tymczasem polskie prawo bardzo mocno chroni najemców, co w praktyce oznacza, że bez odpowiednich przygotowań trudno się będzie pozbyć problematycznego lokatora.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko w ściśle określonych sytuacjach – na przykład kiedy najemca zalega z czynszem lub niszczy lokal. Nawet jeśli w Twojej umowie znajdzie się zapis o możliwości szybszego wypowiedzenia, to i tak nie będzie on ważny. Co więcej, sama eksmisja to długi i kosztowny proces, który w najlepszym wypadku potrwa co najmniej rok.
Umowa najmu okazjonalnego = ochrona właściciela
Oczywiście, istnieje sposób, aby zabezpieczyć się na wypadek problemów z najemcą. Chodzi o umowę najmu okazjonalnego. Jest to specjalny rodzaj umowy, który daje właścicielowi o wiele większe możliwości niż standardowa umowa najmu.
Kluczową zaletą umowy najmu okazjonalnego jest to, że w razie jakichkolwiek problemów z lokatorem nie musisz przechodzić długiej i trudnej drogi sądowej. Zamiast tego, najemca dobrowolnie podpisuje oświadczenie, na podstawie którego będzie mógł zostać szybko eksmitowany – w ciągu zaledwie kilku tygodni. To daje Ci znacznie większe bezpieczeństwo niż standardowa umowa.
Co więcej, umowa najmu okazjonalnego wymaga, aby najemca wskazał konkretne miejsce, pod które się wyprowadzi po zakończeniu najmu. To również ważne zabezpieczenie, ponieważ dzięki temu nie musisz martwić się, że wyrzucisz kogoś na bruk.
Kaucja to minimum zabezpieczenia
Oczywiście, umowa najmu okazjonalnego to nie jedyne, co możesz zrobić, aby zabezpieczyć się przed problemami. Równie ważna jest kaucja, której wysokość najczęściej wynosi równowartość jednego lub dwóch miesięcznych czynszów.
Kaucja to Twoje ubezpieczenie na wypadek, gdyby najemca zniszczył Twoje mieszkanie lub zalegał z czynszem. Dzięki niej będziesz mógł pokryć naprawy lub zaległości, zanim jeszcze zdecydujesz się na eksmisję.
Co ważne, kaucja powinna zawsze być płacona przelewem, a nie gotówką. Dzięki temu będziesz mieć dowód, że pieniądze rzeczywiście wpłynęły na Twoje konto.
Protokół zdawczo-odbiorczy – Twoja broń przeciw zniszczeniom
Kolejnym bardzo ważnym dokumentem, o którym musisz pamiętać, jest protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. To krótka lista, w której odnotowujesz stan lokalu przed wprowadzeniem się najemcy. Dzięki niemu będziesz mieć niepodważalne dowody na ewentualne zniszczenia dokonane przez lokatora.
Wiele właścicieli mieszkań niestety rezygnuje z tego etapu, bo nie chce im się robic szczegółowych zdjęć i spisywać liczników. To jednak ogromny błąd – protokół zdawczo-odbiorczy to Twoja broń, dzięki której będziesz mógł dochodzić odszkodowania za wszelkie szkody.
Oczywiście, to dodatkowa czynność, która zajmuje trochę czasu. Ale wierz mi, będziesz wdzięczny, że ją wykonałeś, jeśli kiedykolwiek będziesz musiał bronić się przed nieuczciwym najemcą.
Sprawdzaj wypłacalność przyszłych lokatorów
Niestety, nawet najlepsza umowa i szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy mogą nie wystarczyć, jeśli Twój lokator okaże się niewypłacalny. Dlatego też przed podpisaniem umowy warto dokładnie sprawdzić, czy dana osoba jest w stanie regularnie opłacać czynsz.
Możesz na przykład poprosić kandydata o okazanie umowy o pracę lub wyciągu z konta bankowego. Możesz również skorzystać z bezpłatnego raportu o kondycji finansowej z Biura Informacji Gospodarczej ERIF. Dzięki temu zyskasz pewność, że Twój najemca nie będzie miał problemów ze spłacaniem comiesięcznego czynszu.
Oczywiście, weryfikacja wypłacalności kandydatów może się wydawać krępująca. Nikt nie lubi wypytywać obcych ludzi o takie prywatne sprawy. Ale uwierz mi, lepiej wykonać tę czynność niż później borykać się z długotrwałym i kosztownym procesem eksmisji.
Poręczenie Rendin – najlepsza ochrona dla właściciela
Jeśli nie chcesz samodzielnie zajmować się weryfikacją wypłacalności najemców, możesz skorzystać z usługi poręczenia oferowanej przez firmę Rendin. Polega ona na tym, że firma ta sama sprawdza kondycję finansową potencjalnych lokatorów i w razie problemów gwarantuje wypłatę odszkodowania – do wysokości 10-krotności miesięcznego czynszu.
Co ważne, korzystając z tego rozwiązania, najemca nie musi płacić żadnej kaucji. Rendin bierze na siebie całe ryzyko związane z wynajmem, a Ty możesz spokojnie wynająć swoje mieszkanie bez obaw o nieprzewidziane komplikacje.
Oczywiście, ta usługa nie jest całkowicie darmowa – najemca musi zapłacić 25% wartości miesięcznego czynszu. Ale biorąc pod uwagę korzyści, jakie daje poręczenie, to naprawdę niewielka cena, zwłaszcza w porównaniu z kosztami, jakie możesz ponieść w przypadku problemów z nieuczciwym lokatorem.
Warto zainwestować w bezpieczeństwo
Wynajmowanie mieszkania to w dużej mierze kwestia zaufania. Niestety, rzeczywistość jest taka, że nie możemy mieć pełnej kontroli nad tym, kto zamieszka w naszej nieruchomości. Dlatego tak ważne jest, aby zabezpieczyć się na wypadek problemów, jeszcze zanim do nich dojdzie.
Umowa najmu okazjonalnego, kaucja, protokół zdawczo-odbiorczy i weryfikacja wypłacalności to minimum, które powinien zrealizować każdy właściciel. A jeśli chcesz pójść o krok dalej, zawsze możesz skorzystać z poręczenia Rendin – to naprawdę najlepsze zabezpieczenie, jakie możesz sobie zapewnić.
Wiem, że to wszystko wymaga dodatkowego wysiłku i może się wydawać skomplikowane. Ale uwierz mi, lepiej poświęcić trochę czasu na przygotowanie się, niż później przez lata borykać się z kosztownymi i stresującymi problemami. Zainwestuj w bezpieczeństwo już dziś, a unikniesz wielu nieprzyjemności w przyszłości.
