Sygnały ostrzegawcze, które mogą uchronić cię przed nieruchomościowym oszustwem
Uważaj na te czerwone flagi podczas zakupu nieruchomości
Kupowanie domu lub mieszkania to jedna z największych inwestycji w życiu. Niestety, wielu nieruchomościowych naciągaczy wykorzystuje tę sytuację, aby zarobić na naiwności nieświadomych nabywców. Jako że sama przeprowadzka to już wystarczająco duża logistyczna i finansowa przeprawa, warto być przygotowanym na wykrycie potencjalnych oszustw.
Wiem, o czym mówię. Kilka lat temu sam niemal wpadłem w pułapkę nieuczciwego dewelopera. Gdyby nie uważne przeczytanie umowy z pomocą prawnika, prawdopodobnie skończyłbym z mieszkaniem, które nigdy by nie powstało, a moje ciężko zarobione pieniądze wylądowałyby w kieszeni naciągacza. Dlatego dzisiaj chcę podzielić się z wami moimi doświadczeniami i przestrzec was przed najbardziej typowymi sygnałami ostrzegawczymi, na które należy zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości.
Uważaj na „korzystne” oferty
Jednym z głównych sposobów, w jaki naciągacze starają się zwabić nieostrożnych nabywców, są nadzwyczaj atrakcyjne oferty. Jeśli natkniecie się na mieszkanie lub dom, który wydaje się być znacznie tańszy niż podobne nieruchomości w danej okolicy, to może być czerwona flaga.
Prawnik z Pewnego Lokalu tłumaczył kiedyś, że deweloperzy płacą mniej więcej tyle samo za materiały budowlane i robociznę, niezależnie od tego, gdzie realizują inwestycję. Zatem jeśli cena metra kwadratowego jest o wiele niższa niż na sąsiednich osiedlach, warto dokładnie sprawdzić, co kryje się za tą ofertą.
Może się okazać, że deweloper nie prowadzi rachunków powierniczych albo ma w umowie niekorzystne klauzule, które de facto zrekompensują mu tę „promocyjną” cenę. Albo po prostu planuje niedokończyć budowę i zniknąć z waszymi pieniędzmi. Dlatego zawsze konsultujcie umowę z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. Wydatek rzędu kilkuset złotych to naprawdę niewiele, biorąc pod uwagę, że możecie uniknąć straty setek tysięcy.
Uważaj na nieznane firmy
Kolejny sygnał ostrzegawczy to deweloper lub pośrednik, którego nigdy wcześniej nie słyszeliście. Nawet jeśli mają piękną stronę internetową i obiecują nieziemskie warunki, warto dokładnie sprawdzić ich historię i doświadczenie.
Według ekspertów z NSKuP, nowi gracze na rynku, bez ugruntowanej renomy, mogą stanowić większe ryzyko niż sprawdzone firmy. Oczywiście nie oznacza to, że małe czy niedawno założone przedsiębiorstwa są z góry podejrzane. Ale w przypadku tak dużej transakcji, jaką jest zakup nieruchomości, lepiej перестраховaться i wybrać sprawdzonego dewelopera lub pośrednika.
Przeczytajcie dokładnie informacje o firmie, poszukajcie opinii w internecie i wśród znajomych. Sprawdźcie, ile innych inwestycji zrealizowali oraz czy ukończyli je na czas i zgodnie z założeniami. To może uchronić was przed stratą pieniędzy na niedokończonym lub źle zrealizowanym projekcie.
Uważaj na niejasne lub niepełne umowy
Kolejnym kluczowym elementem, na który trzeba zwrócić uwagę, jest sama umowa – zarówno ta przedwstępna, jak i deweloperska. Badania psychologów z UMCS pokazują, że wiele osób unika dokładnego czytania takich dokumentów, ponieważ wydają się one zbyt skomplikowane i nudne.
Jednak zaniedbanie tego krytycznego kroku może mieć poważne konsekwencje. Niechlujnie sporządzona lub pełna niejasnych sformułowań umowa może ukrywać liczne pułapki, od których wasz prawnik z pewnością was ustrzeże. Na co konkretnie powinniście zwrócić uwagę?
Po pierwsze, sprawdźcie, czy umowa zawiera wszystkie niezbędne elementy, takie jak dokładny opis nieruchomości, terminy realizacji inwestycji, zasady odbiorów technicznych czy kwestie gwarancji. Brak jakichkolwiek z tych punktów może sygnalizować, że coś jest nie tak.
Po drugie, uważajcie na podejrzanie korzystne zapisy, które mogą ograniczać waszą ochronę prawną. Nierzadko deweloperzy próbują przerzucić na klientów ryzyko opóźnień, kar umownych czy nieprzewidzianych kosztów. Prawnik pomoże wam wychwycić takie kruczki.
Trzeba też sprawdzić, czy umowa jest zgodna z ustawą deweloperską. Niektórzy nieuczciwi sprzedawcy próbują obchodzić te regulacje, podpisując z nabywcami zwykłe umowy, a nie te wymagane prawem. To może oznaczać, że nie macie żadnej ochrony, a deweloper może robić z waszymi pieniędzmi, co zechce.
Uważaj na niejasne informacje o projekcie
Oprócz samej umowy, warto też dokładnie przejrzeć wszystkie dokumenty i informacje dotyczące projektu, w który się angażujecie. Niejasności czy braki w tych materiałach mogą sygnalizować potencjalne problemy.
Zwróćcie na przykład uwagę na to, czy pozwolenie na budowę jest już ostateczne i prawomocne, czy nie ma żadnych zaskarżeń. Sprawdźcie też, czy deweloper ma prawo do dysponowania gruntem, na którym buduje. Brak tych kluczowych informacji może oznaczać, że inwestycja nigdy nie zostanie ukończona.
Dobrze również przyjrzeć się planowanej dacie zakończenia budowy. Jeśli deweloper daje sobie na to kilka lub nawet kilkanaście lat, oznacza to, że przeprowadzka nie nastąpi w najbliższej przyszłości. A wy możecie mieć potrzebę wprowadzenia się do nowego lokum znacznie wcześniej.
Podsumowując, zawsze dokładnie analizujcie nie tylko samą umowę, ale również wszystkie dokumenty i informacje dotyczące projektu. To może uchronić was przed niespodziankami i rozczarowaniami.
Uważaj na presję czasu
Kolejną czerwoną flagą, na którą warto zwrócić uwagę, jest presja czasu wywierana przez dewelopera lub pośrednika. Jeśli naciskają, abyście jak najszybciej podjęli decyzję i podpisali umowę, to może być sygnał, że coś jest nie tak.
Nieuczciwi sprzedawcy często stosują taką taktykę, aby nie dać wam czasu na dokładne przeanalizowanie oferty. Liczą na to, że w gorączce zakupu przeoczycie jakieś nieprawidłowości lub po prostu podpiszecie wszystko, byle załatwić sprawę.
Pamiętajcie – zakup nieruchomości to zbyt poważna decyzja, aby podejmować ją pod presją. Nawet jeśli deweloper twierdzi, że oferta jest limitowana czasowo, nie dajcie się na to nabrać. Powiedzcie, że potrzebujecie czasu, aby wszystko dokładnie przemyśleć i skonsultować z prawnikiem. Prawdziwy rzetelny sprzedawca z pewnością to zrozumie.
Uważaj na nietypowe metody płatności
Ostatni sygnał ostrzegawczy, na który trzeba zwrócić uwagę, to sposób, w jaki deweloper chce przyjmować płatności. Jeśli proponuje on coś innego niż standardowe raty lub jednorazową wpłatę, to może oznaczać, że coś jest nie tak.
Na przykład, jeśli nalega, abyście część kwoty wpłacili na jego prywatne konto, a nie na rachunek powierniczy, to jest to wysoce podejrzane. Rachunki powiernicze są bowiem kluczowym zabezpieczeniem dla nabywców, gdyż uniemożliwiają deweloperowi swobodne dysponowanie waszymi pieniędzmi.
Podobnie, jeśli zaproponuje jakieś nadzwyczaj korzystne schematy płatności, typu niskie raty na początku a reszta na końcu, to warto się zastanowić, co za tym się kryje. Może on próbować ukryć przed wami rzeczywiste koszty lub przerzucić na was dodatkowe ryzyka.
Dlatego zawsze starajcie się trzymać standardowych, transparentnych metod płatności. Jeśli deweloper proponuje coś nietypowego, to prawdopodobnie robi to, aby was oszukać. Lepiej unikać takich ofert, nawet jeśli brzmią one atrakcyjnie.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości to ogromna inwestycja, dlatego trzeba podchodzić do niej niezwykle ostrożnie. Niestety, na rynku działa wielu naciągaczy, którzy czyhają na naiwność i niewiedzę kupujących. Dlatego warto nauczyć się rozpoznawać sygnały ostrzegawcze, takie jak:
- Podejrzanie niska cena
- Nieznana lub mało doświadczona firma
- Niejasne lub niepełne zapisy w umowie
- Braki w dokumentacji projektu
- Presja czasu ze strony sprzedawcy
- Nietypowe metody płatności
Zawsze konsultujcie umowę z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. To relatywnie niewielki koszt, a może uchronić was przed stratą setek tysięcy złotych. Pamiętajcie też, że rzetelni deweloperzy i pośrednicy sami będą zachęcać was do takiej weryfikacji – to dowód, że nie mają nic do ukrycia.
Mam nadzieję, że te wskazówki pomogą wam uniknąć najczęstszych pułapek zastawianych przez nieuczciwych sprzedawców nieruchomości. Powodzenia w znalezieniu wymarzonego lokum!
