Jesteś na etapie poszukiwania wymarzonego mieszkania lub domu, ale towarzyszą Ci obawy związane z bezpieczeństwem Twoich pieniędzy? Znam to doskonale. Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym może być bardzo stresujący, zwłaszcza gdy części transakcji są finansowane ze środków przyszłych nabywców. Co jeśli deweloper zbankrutuje, a Twoja inwestycja nie dojdzie do finalizacji? Jak chroniony jest Twój kapitał?
Na szczęście w Polsce od lipca 2022 roku działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma za zadanie zabezpieczać prawa kupujących mieszkania i domy w budowie. Jego nadrzędnym celem jest ochrona kapitału konsumentów na wypadek upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.
W tym artykule pokażę Ci, jak działa rachunek powierniczy, co gwarantuje Ci Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i w jaki sposób możesz chronić swój kapitał przy zakupie nieruchomości od dewelopera. Zapraszam Cię do lektury!
Sprawdź wiarygodność dewelopera
Zanim podejmiesz jakiekolwiek decyzje związane z zakupem nieruchomości, w pierwszej kolejności sprawdź wiarygodność danego dewelopera. Stoi przed Tobą wybór konkretnej oferty z rynku pierwotnego, dlatego warto poświęcić trochę czasu na dokładne rozeznanie się w sytuacji.
Nie ulega wątpliwości, że zakup mieszkania od inwestora, który działa na rynku od wielu lat i cieszy się dobrą renomą, zapewni Ci znacznie spokojniejszy sen. Dzięki temu oszczędzisz sobie wielu nerwów nie tylko na poziomie ewentualnej wypłacalności dewelopera, ale również rzetelnej i jakościowej realizacji poszczególnych etapów inwestycji.
Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak zweryfikować wiarygodność dewelopera i porównać oferty różnych inwestorów, zajrzyj do naszego poprzedniego artykułu na ten temat. Znajdziesz tam praktyczne wskazówki, które z pewnością pomogą Ci w procesie podejmowania decyzji.
Rachunek powierniczy – Twoje zabezpieczenie
Dla Ciebie, jako przyszłego nabywcy nieruchomości, rachunek powierniczy stanowi kluczowe zabezpieczenie Twoich środków na wypadek, gdyby deweloper nie wywiązał się z podpisanej wcześniej umowy. Czym zatem jest ten specjalny mechanizm?
Rachunek powierniczy to konto bankowe, na którym przechowywane są środki przeznaczone na konkretne transakcje. Najczęściej jest nim bank, który przelewa pieniądze na konto dewelopera dopiero po spełnieniu określonych warunków zawartych w umowie deweloperskiej.
To powiernik, a nie deweloper lub inna strona transakcji, ma bezpośredni dostęp do zgromadzonych na rachunku środków. Musi on zweryfikować, czy wszystkie ustalenia wynikające z umowy zostały właściwie zrealizowane, zanim dokona przelewu na konto wykonawcy.
Rachunek powierniczy gwarantuje bezpieczne przechowywanie Twoich pieniędzy, które przekazywane są deweloperowi etapami, w miarę postępu prac. Transze wypłacanych środków nie mogą być mniejsze niż 10% całkowitej wartości inwestycji, ani większe niż 25%.
Wyróżniamy dwa rodzaje rachunku powierniczego:
– Rachunek powierniczy otwarty – zgromadzone na nim środki są wypłacane deweloperowi na bieżąco, zgodnie z ściśle określonym harmonogramem, po zakończeniu kolejnych etapów budowy.
– Rachunek powierniczy zamknięty – pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po całkowitym ukończeniu inwestycji, a nie są wypłacane etapami w trakcie realizacji.
Numer rachunku powierniczego powinien być obowiązkowo zawarty w umowie, którą podpisujesz z deweloperem. Co ważne, każdy deweloper ma prawny obowiązek prowadzenia takiego rachunku, a Ty jako nabywca nie ponosisz dodatkowych kosztów z tego tytułu.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – Twoja dodatkowa ochrona
W lipcu 2022 roku w Polsce został uruchomiony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma chronić prawa nabywców mieszkań i domów znajdujących się w budowie. Jego nadrzędnym celem jest zabezpieczenie kapitału kupujących na wypadek ogłoszenia przez dewelopera lub bank prowadzący rachunek powierniczy upadłości.
Oznacza to, że jeśli w trakcie trwania Twojej inwestycji deweloper ogłosi bankructwo, a bank nie wypłaci Ci środków z rachunku powierniczego, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny pokryje Twoje straty. Dzięki temu Twój kapitał będzie chroniony niezależnie od sytuacji dewelopera.
Co ważne, Fundusz gwarantuje również zwrot wpłat na poczet rezerwacji lub przedsprzedaży, jeśli z jakichś przyczyn inwestycja nie dojdzie do skutku. Dzięki temu nie tracisz swoich pieniędzy, nawet jeśli deweloper wycofa się z realizacji danego projektu.
W mojej ocenie uruchomienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego to kluczowe zabezpieczenie dla konsumentów, które znacząco podnosi bezpieczeństwo zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Daje nam bowiem dodatkową ochronę na wypadek nieprzewidzianych sytuacji, a to z pewnością ułatwia podejmowanie decyzji zakupowych.
Umowa najmu okazjonalnego – alternatywa dla standardowej umowy
Jeśli masz obawy związane z uczciwością przyszłego najemcy Twojej nieruchomości, warto rozważyć zawarcie umowy najmu okazjonalnego. To nowoczesne rozwiązanie, które zyskuje na popularności na rynku wynajmu, a Tobie jako właścicielowi daje dodatkowe zabezpieczenie.
Istota tej umowy polega na tym, że najemca wskazuje lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić, jeśli Ty jako właściciel stwierdzisz nieprawidłowości w użytkowaniu Twojej nieruchomości. Takie miejsce musi być potwierdzone przez właściciela, do którego najemca chciałby się przenieść.
Umowa najmu okazjonalnego nie podlega takim samym regulacjom, jak standardowa umowa najmu. Nie obowiązuje w niej ani okres ochronny, ani konieczność zapewnienia najemcom nowego lokum, jak przewiduje ustawa chroniąca lokatorów. To oznacza, że w przypadku rażących naruszeń z Twojej strony możesz szybciej wypowiedzieć tę umowę.
Zanim zdecydujesz się na ten rodzaj umowy, warto skonsultować ją ze specjalistami. Poproś o wskazówki, które zapisy powinny w niej znaleźć się, aby jak najlepiej chronić Twoje interesy jako właściciela nieruchomości. Ważne, aby każda ze stron w pełni rozumiała wszystkie warunki i świadomie je akceptowała.
Zgłaszanie nieuczciwych praktyk i wypowiedzenie umowy
Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na standardową umowę najmu, czy umowę najmu okazjonalnego, pamiętaj, że masz prawo ją wypowiedzieć w przypadku rażących naruszeń ze strony najemcy.
Niewywiązywanie się z warunków umowy, podnajmowanie nieruchomości osobom trzecim bez Twojej zgody, liczne szkody i zniszczenia – to wszystko może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy. Nie wahaj się z tym, jeśli pojawiają się poważne problemy z nieuczciwymi najemcami.
Jeśli natomiast uważasz, że deweloper lub inny podmiot na rynku nieruchomości stosuje nieuczciwe praktyki, możesz złożyć stosowne zgłoszenie do odpowiednich służb. Warto działać szybko, aby chronić swoje interesy.
Pamiętaj, że jeśli masz wątpliwości co do prawidłowego przygotowania umowy najmu lub innych kwestii prawnych, zawsze możesz skonsultować się ze specjalistami. Warto poświęcić nieco więcej czasu na przygotowanie dokumentów, aby w przyszłości uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości czy wynajem mieszkania to transakcje, które wymagają szczególnej ostrożności. Niestety, na rynku nieruchomości wciąż zdarzają się nieuczciwe praktyki, które mogą narazić nas na straty. Dlatego tak ważne jest, aby chronić swój kapitał i zabezpieczać się przed nieuczciwymi działaniami.
Kluczowe narzędzia, które masz do dyspozycji, to rachunek powierniczy oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Dzięki nim Twoje środki będą bezpiecznie przechowywane, a Ty zyskasz dodatkową ochronę na wypadek bankructwa dewelopera lub banku prowadzącego rachunek.
Warto również rozważyć zawarcie umowy najmu okazjonalnego, która daje Ci większe możliwości w przypadku problemów z nieuczciwymi najemcami. Pamiętaj też, że zawsze możesz zgłosić nieprawidłowości do odpowiednich organów i dochodzić swoich praw.
Podsumowując, choć rynek nieruchomości może wzbudzać obawy, istnieją skuteczne sposoby, aby chronić swój kapitał. Wystarczy nieco więcej czasu na przygotowanie i konsultacje ze specjalistami, aby cieszyć się bezpiecznym i spokojnym procesem zakupu lub wynajmu nieruchomości. Powodzenia!
