Wybór dewelopera, od którego dokonamy zakupu nieruchomości, jest niezwykle istotnym czynnikiem w całym procesie inwestycji. Inwestycja w nowe mieszkanie lub dom to często największe przedsięwzięcie finansowe w życiu nabywcy, które może rzutować na dalsze lata. Dlatego tak ważne jest, aby przed podpisaniem umowy dokładnie zweryfikować wiarygodność dewelopera i jego dotychczasową działalność.
Ustawa Deweloperska – Podstawa Prawna Działalności Dewelorów
Działalność deweloperów w Polsce jest uregulowana przede wszystkim przez ustawę z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, popularnie zwaną „ustawą deweloperską”. Zgodnie z tą ustawą, deweloper to „przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę”.
Ustawa ta została wprowadzona w celu ochrony praw osób kupujących nieruchomości od deweloperów, szczególnie w sytuacji, gdy inwestycja jest dopiero w fazie planowania lub realizacji. Nakłada ona na dewelopera szereg obowiązków, takich jak konieczność utworzenia rachunku powierniczego, na który klient wpłaca środki, czy sporządzenie prospektu informacyjnego zawierającego m.in. dane o firmie i realizowanej inwestycji.
Ustawa deweloperska stanowi więc podstawę prawną działalności deweloperów i determinuje sposób, w jaki muszą oni prowadzić swoje interesy. Dlatego też każdy potencjalny nabywca powinien zapoznać się z jej zapisami, aby zrozumieć swoje prawa i obowiązki dewelopera.
Sprawdzanie Wiarygodności Dewelopera Krok Po Kroku
Aby dokładnie zweryfikować wiarygodność dewelopera, przed dokonaniem zakupu nieruchomości należy przeprowadzić kilka kluczowych kroków:
1. Analiza Dokumentów Dewelopera
Pierwszym krokiem jest dokładne zapoznanie się z dokumentami dostarczonymi przez dewelopera, takimi jak:
Prospekt Informacyjny – to dokument, który deweloper ma obowiązek przekazać każdemu potencjalnemu nabywcy. Zawiera on podstawowe informacje na temat firmy, realizowanej inwestycji oraz warunków umowy. Należy sprawdzić, czy wszystkie dane w nim zawarte są zgodne z rzeczywistością.
Umowa Deweloperska – to kluczowy dokument, który trzeba gruntownie przeanalizować. Umowa ta powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące m.in. terminów realizacji, standardów wykończenia, warunków odstąpienia od umowy czy kar umownych.
Księga Wieczysta – sprawdzenie księgi wieczystej pozwoli zweryfikować, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym realizowana jest inwestycja. Ważne jest również, by upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi roszczeniami.
2. Analiza Sytuacji Finansowej Dewelopera
Kolejnym krokiem jest dokładne sprawdzenie sytuacji finansowej dewelopera. Można to zrobić m.in. poprzez:
Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) – w KRS znajdziemy podstawowe informacje o firmie deweloperskiej, takie jak forma prawna, data rozpoczęcia działalności, wysokość kapitału zakładowego czy skład zarządu.
Rejestr Dłużników Biura Informacji Gospodarczej (BIG) – w tym rejestrze można sprawdzić, czy deweloper nie zalega z płatnościami wobec swoich wierzycieli. Obecność firmy w tym rejestrze może być sygnałem ostrzegawczym.
Zaświadczenia z ZUS i Urzędu Skarbowego – należy zażądać od dewelopera zaświadczeń potwierdzających brak zaległości w opłacaniu składek i podatków.
3. Analiza Dotychczasowych Realizacji
Ważnym elementem weryfikacji jest również sprawdzenie doświadczenia dewelopera oraz jakości jego dotychczasowych inwestycji. Warto:
Odwiedzić Zrealizowane Projekty – osobiście przejrzeć już ukończone przez dewelopera osiedla, aby ocenić jakość zastosowanych materiałów i wykończenia.
Porozmawiać z Mieszkańcami – zapytać bieżących lokatorów o ich doświadczenia we współpracy z deweloperem i ocenę jakości inwestycji.
Sprawdzić Opinie w Internecie – poszukać komentarzy i recenzji dotyczących firmy na forach internetowych, portalach branżowych czy w mediach społecznościowych.
4. Weryfikacja Przynależności do Organizacji Branżowych
Wiarygodność dewelopera potwierdzają również jego przynależność do renomowanych organizacji branżowych, takich jak:
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) – członkowie tej organizacji zobowiązani są do działania zgodnie z kodeksem dobrych praktyk.
Polska Izba Przemysłowo-Handlowa Budownictwa – organizacja ta przyznaje certyfikat „Rzetelny Deweloper” firmom spełniającym określone kryteria.
5. Ocena Lokalizacji i Otoczenia Inwestycji
Nie można również zapomnieć o dokładnej weryfikacji lokalizacji i otoczenia samej inwestycji. Warto sprawdzić:
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – aby upewnić się, że w najbliższym sąsiedztwie nie powstaną inwestycje, które mogą być uciążliwe dla przyszłych mieszkańców.
Infrastruktura i Dostępność Komunikacyjna – ocenić, czy w okolicy znajdują się niezbędne usługi, sklepy, szkoły, a także zbadać dostępność transportu publicznego.
Wnioski i Podsumowanie
Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym to bardzo ważna i długoterminowa decyzja finansowa. Dlatego przed jej podjęciem warto dokładnie zweryfikować wiarygodność dewelopera, jego sytuację finansową, doświadczenie oraz realizowane inwestycje.
Kluczowe elementy tej weryfikacji to analiza dokumentów dostarczanych przez dewelopera, sprawdzenie jego kondycji finansowej, ocena dotychczasowych projektów, a także zbadanie lokalizacji i otoczenia inwestycji. Pozwoli to zminimalizować ryzyko związane z kupnem mieszkania czy domu od nierzetelnego dewelopera.
Warto również pamiętać, że korzystanie z porady ekspertów może znacząco ułatwić i przyspieszyć cały proces weryfikacji dewelopera, zapewniając spokojny przebieg transakcji i satysfakcję z nowej nieruchomości.
