Niebezpieczne trendy na rynku nieruchomości – jak się chronić?

Wyścig szczurów na rynku nieruchomości

Pamiętam, jak kilka lat temu zaczynałem moją przygodę z kupnem pierwszego mieszkania. Byłem pełen entuzjazmu i nadziei, że uda mi się znaleźć to wymarzone lokum po przystępnej cenie. Jak się okazało, moje marzenia szybko zderzyły się z brutalną rzeczywistością. Ceny metra kwadratowego w największych polskich miastach poszybowały w górę, a chętnych do zakupu nie brakowało. Czasami miałem wrażenie, że walczę w wyścigu, w którym nie mam żadnych szans.

Według portalu RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Gdańsku na rynku pierwotnym wynosi obecnie 10 005 zł, a na rynku wtórnym aż 10 860 zł. W Krakowie jest jeszcze drożej – 10 935 zł na rynku pierwotnym i 11 120 zł na rynku wtórnym. Nawet w Łodzi, która uchodzi za jedno z tańszych miast, ceny nie są zbyt przystępne – 7 560 zł na rynku pierwotnym i 6 680 zł na rynku wtórnym. A co dopiero powiedzieć o Warszawie, gdzie średnia cena metra kwadratowego dochodzi do zawrotnych 11 539 zł na rynku pierwotnym i 12 330 zł na rynku wtórnym.

Nie trudno się domyślić, że w takich warunkach wielu kupujących próbuje się zabezpieczyć przed dalszymi podwyżkami, wynegocjowując jak najdłuższy okres na zawarcie umowy ostatecznej. Niestety, nie zawsze jest to wystarczające zabezpieczenie.

Nieetyczne praktyki sprzedających

Jak się okazuje, nie wszyscy sprzedający zachowują się fair. Joanna Lebiedź, pośrednik w obrocie nieruchomościami, przyznaje, że „chciwość rządzi teraz rynkiem – sprzedający windują ceny, a zdarzają się nawet sytuacje, że deweloperzy próbują rozwiązywać umowy rezerwacyjne, żeby ponownie wprowadzić do obrotu i sprzedać lokal, ale już za dużo wyższą cenę”.

Podobnie sytuacja wygląda na rynku wtórnym, gdzie Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, opisuje, że „sprzedający lokal na rynku wtórnym też potrafią być nie lepsi – dochodzi nawet do licytowania mieszkań przez kilku zainteresowanych kupnem”.

To pokazuje, że nie tylko ceny, ale i uczciwość niektórych uczestników rynku nieruchomości pozostawia wiele do życzenia. Kupujący muszą mieć się na baczności i starannie zabezpieczać swoje interesy.

Niebezpieczne manewry deweloperów

Sytuacja na rynku nieruchomości jest szczególnie trudna dla kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Jak przyznaje Joanna Lebiedź, „na rynku pierwotnym zdarzały się sytuacje zrywania umów rezerwacyjnych przez dewelopera, który zainteresowany był osiągnięciem jak najwyższego zysku ze sprzedaży”.

Co więcej, Maciej Górski, adwokat, zwraca uwagę, że „umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną, jednak nie dotyczy jej ograniczenie odpowiedzialności odszkodowawczej jedynie to tzw ujemnego interesu umowy”. Oznacza to, że w razie zerwania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera, kupujący mają ograniczone możliwości dochodzenia odszkodowania.

Ponadto, Tomasz Konieczny, radca prawny, podkreśla, że „postulowałby zmianę w ustawie w celu zwiększenia ochrony nabywców mieszkań poprzez wyraźne wskazanie, że w razie niewykonania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera nabywca może żądać naprawienia szkody w pełnym zakresie”.

Wszystko to pokazuje, że kupujący na rynku pierwotnym muszą być bardzo ostrożni i starannie analizować warunki umów, aby uniknąć niebezpiecznych pułapek zastawianych przez niektórych deweloperów.

Jak się chronić przed oszustwami na rynku nieruchomości?

Biorąc pod uwagę te niepokojące trendy, co może zrobić potencjalny kupujący, aby chronić się przed nieetycznymi praktykami na rynku nieruchomości? Oto kilka moich wskazówek:

Starannie analizuj umowy: Niezależnie czy to umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna czy umowa deweloperska, przeczytaj je uważnie i skonsultuj się z prawnikiem. Upewnij się, że dobrze rozumiesz swoje prawa i obowiązki, a także zabezpieczenia, na jakie możesz liczyć.
Rozważ umowę w formie aktu notarialnego: Zwłaszcza na rynku wtórnym, warto zadbać o to, aby umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Dzięki temu zyskasz większą pewność, że sprzedający nie wycofa się z transakcji.
Negocjuj wysoki zadatek: Jak radzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, „podpisując umowę przedwstępną cywilno-prawną dotyczącą mieszkania z rynku wtórnego, zaproponuj sprzedającemu na tyle wysoki zadatek, by w razie czego skutecznie zniechęcić go podwójnym zwrotem do kombinowania”.
Bądź czujny na rynku pierwotnym: Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, uważaj na umowy rezerwacyjne, które są dość lakoniczne i nie dają ci zbyt dużej ochrony. Zamiast tego staraj się jak najszybciej podpisać umowę deweloperską, która ma formę aktu notarialnego i zapewnia lepsze zabezpieczenie twoich praw.
Zgłaszaj naruszenia do odpowiednich instytucji: Jeśli zauważysz nieprawidłowości, prawnicy radzą zgłaszać je do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także zawiadamiać prokuraturę o podejrzeniu popełnienia przestępstwa oszustwa.

Pamiętaj, że choć ceny nieruchomości wciąż rosną, a rynek staje się coraz bardziej nieprzewidywalny, nie musisz być bezbronny. Zachowując czujność i podejmując odpowiednie kroki, możesz skutecznie chronić się przed niebezpiecznymi trendami na rynku.

A jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o bezpiecznych sposobach inwestowania w nieruchomości, zajrzyj na stronę stop-oszustom.pl. Znajdziesz tam wiele cennych porad i wskazówek, które pomogą ci uniknąć pułapek zastawianych przez nieuczciwych uczestników rynku.