Zakup nieruchomości to jedna z największych inwestycji, jakich dokonuje przeciętny Kowalski. Niestety, w tej branży kryją się także nieuczciwi gracze, którzy próbują wykorzystać naiwność lub niedoświadczenie kupujących. Jednym z najbardziej powszechnych rodzajów oszustw na rynku nieruchomości jest celowe zaniżanie wartości nieruchomości.
Czym jest zaniżanie wartości nieruchomości?
Zaniżanie wartości nieruchomości to niebezpieczna praktyka, zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Polega ona na umyślnym określaniu wartości mieszkania, domu czy działki na poziomie znacznie niższym niż jego faktyczna wartość rynkowa. Może to wynikać z różnych przyczyn – od potrzeby szybkiej sprzedaży, przez chęć uniknięcia wysokich podatków, po próbę oszukania kupującego.
Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie „przeciętnych cen stosowanych w obrocie nieruchomościami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia dokonania tej czynności”. Oznacza to, że urząd skarbowy może zweryfikować i podważyć zadeklarowaną wartość transakcji, jeśli znacznie odbiega ona od standardowych cen na rynku.
Dlaczego sprzedający mogą celowo zaniżać wartość nieruchomości?
Istnieje kilka powodów, dla których sprzedający mogą być zainteresowani zaniżeniem wartości nieruchomości:
-
Uniknięcie wysokiego podatku dochodowego: Jeśli sprzedający zbył nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, musi zapłacić podatek dochodowy od zysku. Zaniżając wartość, może zmniejszyć wysokość tego podatku.
-
Szybka sprzedaż: Czasem sprzedający pilnie potrzebuje gotówki i chce jak najszybciej sprzedać nieruchomość. Obniżając cenę, może liczyć na szybsze zainteresowanie kupujących.
-
Chęć uniknięcia zajęcia nieruchomości przez komornika: Jeśli sprzedający jest mocno zadłużony, może obawiać się, że nieruchomość zostanie zajęta przez komornika. Zaniżając jej wartość, mógłby liczyć na to, że wierzyciele będą mniej zainteresowani taką transakcją.
-
Przekazanie nieruchomości w formie darowizny: Osoby przekazujące nieruchomość w darowiźnie mogą celowo zaniżać jej wartość, aby uniknąć wysokich podatków od darowizny.
Bez względu na powód, zaniżanie wartości nieruchomości niesie za sobą poważne konsekwencje, zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Obie strony transakcji mogą mieć problemy z urzędem skarbowym, a w skrajnych przypadkach nawet ze ściganiem karnym.
Jak urząd skarbowy sprawdza wartość nieruchomości?
Urząd skarbowy ma szereg narzędzi, aby weryfikować, czy zadeklarowana wartość nieruchomości jest adekwatna do jej faktycznej wartości rynkowej. Najczęściej wykorzystywane metody to:
-
Analiza cen podobnych nieruchomości: Urzędnicy porównują podaną wartość z cenami transakcyjnymi podobnych mieszkań, domów czy działek w danej okolicy. Jeśli różnica jest znaczna, mogą zakwestionować zadeklarowaną wartość.
-
Powołanie biegłego: Jeśli urząd skarbowy uzna, że różnica między ceną transakcyjną a wartością rynkową przekracza 33%, może powołać niezależnego rzeczoznawcę do wyceny nieruchomości. Koszty tej wyceny ponosi wówczas podatnik.
-
Weryfikacja na podstawie katalogów cen: Urzędy skarbowe dysponują wewnętrznymi katalogami, w których odnotowywane są przeciętne ceny nieruchomości w zależności od ich wieku, stanu technicznego, lokalizacji itp. Jeśli zadeklarowana wartość znacznie odbiega od tych danych, może to wzbudzić ich podejrzenia.
Podsumowując, urząd skarbowy ma szerokie możliwości, aby zweryfikować, czy wartość nieruchomości podana w akcie notarialnym odpowiada jej faktycznej wartości rynkowej. Wszelkie próby celowego zaniżania tej kwoty mogą nieść za sobą poważne konsekwencje.
Jak uniknąć pułapki zaniżenia wartości nieruchomości?
Aby uniknąć problemów z urzędem skarbowym, zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni przestrzegać kilku zasad:
-
Skorzystaj z usług profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego**: Wycena nieruchomości przez niezależnego eksperta będzie najlepszym dowodem jej faktycznej wartości rynkowej.
-
Uzasadnij niższą cenę: Jeśli rzeczywiście występują czynniki, które obniżają wartość nieruchomości (np. zły stan techniczny, uciążliwe sąsiedztwo), należy je udokumentować i przedstawić urzędowi skarbowemu.
-
Współpracuj z organem podatkowym: W przypadku wezwania do wyjaśnienia zadeklarowanej wartości, najlepiej od razu współpracować z urzędem skarbowym i przedstawić swoje argumenty. Konfrontacja sądowa rzadko kończy się sukcesem.
-
Rozważ pośrednika nieruchomości: Korzystanie z usług doświadczonego pośrednika może pomóc w określeniu właściwej ceny sprzedaży, a tym samym uniknąć problemów z urzędem.
Pamiętaj, że niezależnie od Twoich intencji, celowe zaniżenie wartości nieruchomości może mieć poważne konsekwencje – zarówno finansowe, jak i prawne. Warto zatem zachować szczególną ostrożność w tym obszarze i skorzystać z pomocy specjalistów, aby bezpiecznie przeprowadzić transakcję.
Podsumowanie
Zaniżanie wartości nieruchomości to niebezpieczna praktyka, którą urząd skarbowy stara się skutecznie zwalczać. Sprzedający mogą być tym zainteresowani z różnych powodów – od uniknięcia wysokich podatków, przez potrzebę szybkiej gotówki, po chęć przekazania nieruchomości w darowiźnie.
Bez względu na intencje, takie działanie niesie za sobą poważne konsekwencje – zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Urząd skarbowy ma wiele narzędzi, aby weryfikować zadeklarowaną wartość nieruchomości i kwestionować ją, jeśli znacznie odbiega od cen rynkowych.
Aby uniknąć problemów, warto skorzystać z usług profesjonalnego rzeczoznawcy, który przeprowadzi rzetelną wycenę nieruchomości. Należy także być przygotowanym na współpracę z organem podatkowym i przedstawienie uzasadnienia dla niższej ceny. Tylko taka postawa może uchronić przed niekorzystnymi konsekwencjami zaniżania wartości nieruchomości.
