Nigdy nie kupuj kota w worku
Kupowanie mieszkania to jeden z największych wydatków w życiu. Dla większości z nas to moment, na który czekaliśmy latami, odkładając co grosz. Marzysz o przytulnym apartamencie w doskonałej lokalizacji, w którym będziesz mógł w końcu w pełni cieszyć się niezależnością? A co jeśli okaże się, że ta wymarzona nieruchomość kryje w sobie więcej problemów niż korzyści? Nic nie jest gorsze niż uczucie, gdy odkrywasz, że Twój nowy dom ma poważne usterki, o których sprzedający skrzętnie milczał. Na szczęście w takich sytuacjach możesz liczyć na rękojmię.
Rękojmia – co to takiego?
Rękojmia to nic innego jak odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne lub prawne nieruchomości, którą nam sprzedał. Innymi słowy, jeśli okaże się, że mieszkanie ma jakieś ukryte wady, możemy domagać się od sprzedawcy ich usunięcia lub odpowiedniej rekompensaty finansowej. Co ważne, rękojmia dotyczy zarówno nowych, jak i używanych lokali – nie ma znaczenia, czy kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, sprzedający jest odpowiedzialny za wady, które istniały w chwili wydania przedmiotu kupującemu lub wynikały z przyczyny tkwiącej w nim już wtedy. Oznacza to, że jeśli na przykład tuż po przeprowadzce okaże się, że instalacja elektryczna w Twoim nowym mieszkaniu jest nieszczelna i dochodzi do częstych zwarć, możesz wystąpić do sprzedawcy z roszczeniem o usunięcie tej usterki.
Warto pamiętać, że odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi trwa przez 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Jeśli jednak okaże się, że sprzedawca celowo zatajał pewne wady, termin ten może ulec wydłużeniu.
Kiedy rękojmia może Ci pomóc?
Rękojmia to Twoje zabezpieczenie na wypadek, gdyby nowe mieszkanie okazało się nie takie, jak obiecywał sprzedający. Możesz z niej skorzystać w kilku sytuacjach:
-
Ukryte wady fizyczne
Najczęstszym powodem, dla którego kupujący korzysta z rękojmi, są różnego rodzaju ukryte wady fizyczne nieruchomości. Może to być na przykład nieszczelna instalacja wodno-kanalizacyjna, pęknięcia w fundamentach, grzyb lub wilgoć, a nawet problemy z ogrzewaniem. Nie ma znaczenia, czy te usterki wynikają z zaniedbań poprzednich właścicieli, czy z wad konstrukcyjnych budynku – ich usunięcie to obowiązek sprzedającego. -
Wady prawne
Rękojmia chroni Cię również przed wadami prawnymi mieszkania. Zaliczamy do nich między innymi brak wpisu prawa własności do księgi wieczystej, obciążenia hipoteką lub ograniczone prawo do dysponowania nieruchomością. Jeśli okaże się, że sprzedający zatajał takie informacje, masz prawo dochodzić od niego roszczeń. -
Utrudniony dostęp lub ograniczona możliwość korzystania
Kolejnym powodem, dla którego możesz skorzystać z rękojmi, jest ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości. Może się to wiązać na przykład z nieprawidłowym podziałem działki lub brakiem dostępu do drogi publicznej. Również w takich przypadkach sprzedający ponosi odpowiedzialność.
Jak skorzystać z rękojmi?
Jeśli po zakupie nieruchomości okaże się, że jest ona obciążona jakimiś wadami, możesz wystąpić do sprzedawcy z odpowiednimi roszczeniami. Przysługują Ci wtedy dwie podstawowe opcje:
-
Żądanie usunięcia wady
Jeśli wada jest możliwa do usunięcia, możesz zażądać od sprzedającego jej naprawy. Może to polegać na przeprowadzeniu remontu lub wymianie uszkodzonych elementów. -
Obniżenie ceny
Jeśli usunięcie wady jest niemożliwe lub wiązałoby się z nadmiernymi kosztami, możesz domagać się odpowiedniego obniżenia ceny zakupu. Pozwoli Ci to zrekompensować poniesione wydatki.
Co ważne, w przypadku roszczeń z tytułu rękojmi nie ma znaczenia, czy sprzedający wiedział o wadach, czy też nie. Jego odpowiedzialność wynika wprost z faktu, że nieruchomość nie była wolna od wad w chwili wydania. Jedyny wyjątek stanowi sytuacja, gdy usterki były spowodowane przez kupującego lub osoby, za które on odpowiada.
Na co uważać przy kupnie?
Oczywiście najlepiej jest uniknąć problemów z wadami nieruchomości już na etapie zakupu. Oto kilka porad, które warto wziąć sobie do serca:
- Dokładnie obejrzyj mieszkanie – nie przeprowadzaj oględzin powierzchownie. Przyjrzyj się dokładnie stolarce, instalacjom, ścianom i podłogom. Jeśli zauważysz jakiekolwiek niepokojące oznaki, dopytaj sprzedającego o szczegóły.
- Zweryfikuj dokumentację – poproś o udostępnienie dokumentów związanych z nieruchomością, takich jak księga wieczysta, opinie kominiarskie, protokoły z przeglądów technicznych itp. Pozwoli Ci to upewnić się, że wszystko jest w porządku.
- Skorzystaj z pomocy eksperta – Jeśli masz wątpliwości co do stanu technicznego mieszkania, warto wynająć rzeczoznawcę, który dokładnie je obejrzy i wskaże ewentualne usterki.
- Uważaj na podejrzanie niską cenę – Jeśli cena nieruchomości wydaje Ci się podejrzanie niska, to prawdopodobnie jest coś, czego sprzedający nie chce Ci powiedzieć. Lepiej dokładnie zbadać, co kryje się za tą „okazją”.
Pamiętaj, że rękojmia to Twoje ważne uprawnienie, z którego warto korzystać, gdy tylko pojawią się problemy z nowo zakupionym mieszkaniem. Dzięki niej nie musisz martwić się, że zostaniesz sam z kosztownym remontem. Zawsze możesz poszukać pomocy u sprzedającego!
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat ochrony kupujących, zapoznaj się z naszym serwisem. Znajdziesz tam wiele praktycznych porad, które pomogą Ci bezpiecznie przeprowadzić transakcję.
