W dzisiejszych czasach nieuczciwi inwestorzy nieruchomości stali się prawdziwą zmorą dla właścicieli lokali, którzy chcą wynająć swoje mieszkania lub domy. Nieterminowe płatności, odmowa wyprowadzki, a nawet dewastacja najmowanych przestrzeni to tylko niektóre z nieprzyjemnych doświadczeń, z jakimi muszą mierzyć się wynajmujący. Na szczęście istnieją skuteczne sposoby, aby zabezpieczyć swoje interesy przed nieuczciwymi praktykami potencjalnych najemców.
Umowy najmu – klucz do ochrony interesów
Fundamentem bezpiecznego najmu jest odpowiednio skonstruowana umowa. Co istotne, w jej treści mogą znaleźć się wyłącznie zapisy zgodne z obowiązującym prawem – w przeciwnym razie będzie nieważna. Wynajmujący mogą wybrać jedną z kilku dostępnych form umów najmu, z których dwie cieszą się szczególną popularnością: najem okazjonalny i najem instytucjonalny.
Najem okazjonalny – chroniony status wynajmującego
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Taka umowa może zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa ta skuteczniej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości – w tym przypadku nie obowiązują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Kluczową kwestią w przypadku umowy najmu okazjonalnego jest wskazanie lokalu, w którym najemca zamieszka w razie konieczności eksmisji. Wiele osób, w tym często obcokrajowcy, nie mają takiego lokalu, co uniemożliwiało im podpisanie tej umowy. W odpowiedzi na to zapotrzebowanie rynku pojawiły się firmy, które sprzedają fikcyjne adresy do umów najmu okazjonalnego. Taki nieuczciwy najemca naraża się na ryzyko egzekucji komorniczej, ponieważ zgodnie z prawem wprowadza wynajmującego w błąd.
Najem instytucjonalny – bezpieczny wybór dla inwestorów
Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Taki rodzaj umowy jest coraz częściej wybierany przez właścicieli nieruchomości, ponieważ skuteczniej zabezpiecza ich interesy.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, najem instytucjonalny to najem na czas oznaczony, a umowa musi być sporządzona w formie pisemnej. Ponadto, wynajmujący może potrącać kaucję na zaległości czynszowe, szkody w lokalu lub koszty związane z ewentualną eksmisją jeszcze w trakcie trwania umowy. Jest to duża zaleta w porównaniu do najmu okazjonalnego, gdzie kaucja może być wykorzystana dopiero po zakończeniu umowy i opuszczeniu lokalu przez najemcę.
Dla inwestorów nieruchomości najem instytucjonalny to najbezpieczniejsza forma prowadzenia tego typu działalności. Główne zalety to skrócona ścieżka ewentualnej eksmisji oraz możliwość skorzystania z kaucji jeszcze w trakcie trwania umowy.
Kaucja i oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
Kolejną kwestią, o którą warto zadbać przy najmie nieruchomości, jest kaucja – depozyt w ustalonej w umowie wysokości. Jest to zabezpieczenie dla wynajmującego na pokrycie niezapłaconych należności z tytułu najmu. Zgodnie z prawem, w przypadku umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego kaucja nie może być wyższa niż sześciokrotność czynszu.
Oprócz kaucji, niezwykle istotne jest również oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Takie oświadczenie, złożone w formie aktu notarialnego, pozwala wynajmującemu uniknąć długotrwałego postępowania sądowego i w przypadku konieczności przeprowadzenia eksmisji skierować sprawę bezpośrednio do komornika.
Jak podkreślają eksperci, zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i instytucjonalnego, jest zdecydowanie lepszym wyborem niż standardowa umowa najmu, która bardziej chroni najemcę niż wynajmującego. Uważne sprawdzenie zapisów umowy, wysokości kaucji oraz obecność oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji mogą znacząco zmniejszyć ryzyko związane z nieuczciwymi praktykami ze strony najemców.
Kluczowe elementy bezpiecznego najmu
Podsumowując, aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy przed nieuczciwymi inwestorami nieruchomości, wynajmujący powinni zwrócić szczególną uwagę na następujące elementy:
- Wybór odpowiedniej formy umowy najmu – najem okazjonalny lub instytucjonalny, które lepiej chronią interesy właściciela nieruchomości.
- Wysokość kaucji – nie może przekraczać sześciokrotności czynszu.
- Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – w formie aktu notarialnego.
- Weryfikacja danych adresowych najemcy – w przypadku najmu okazjonalnego należy sprawdzić, czy wskazany przez najemcę lokal istnieje i jest faktycznym miejscem jego zamieszkania.
Przestrzeganie tych zasad może znacząco zmniejszyć ryzyko związane z nieuczciwymi praktykami ze strony najemców i zapewnić spokojny przebieg procesu wynajmu nieruchomości. Warto również skorzystać z pomocy licencjonowanych pośredników nieruchomości lub prawników, którzy pomogą w przygotowaniu kompleksowo zabezpieczonej umowy najmu.
Zachęcamy wszystkich właścicieli nieruchomości do odwiedzenia strony stop-oszustom.pl, gdzie można znaleźć więcej informacji i praktycznych porad na temat zabezpieczania się przed nieuczciwymi praktykami inwestorów nieruchomości.
