Nabywanie i wynajmowanie nieruchomości to bardzo poważne decyzje finansowe, które należy starannie przemyśleć. Niestety, oszustwa związane z obrotem nieruchomościami są niestety coraz bardziej powszechne. Dlatego ważne jest, aby wiedzieć, jak zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami. W tym artykule przyjrzymy się dokładnie przypadkowi oszustwa przy najmie lub sprzedaży mieszkania i omówimy sposoby, w jaki można się przed nim chronić.
Audyt nieruchomości – kluczowy element zabezpieczenia transakcji
Przed zawarciem jakiejkolwiek umowy związanej z nieruchomością należy przeprowadzić dokładny audyt stanu prawnego i faktycznego tej nieruchomości. Jest to niezbędne, aby upewnić się, że nie mamy do czynienia z próbą oszustwa.
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości powinna obejmować przede wszystkim sprawdzenie treści księgi wieczystej oraz dokumentów będących podstawą nabycia nieruchomości przez jej obecnego właściciela. W przypadku braku księgi wieczystej, na przykład przy spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu, należy dodatkowo uzyskać zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające przysługujące właścicielowi prawo. Warto również zweryfikować zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Równie ważna jest weryfikacja stanu faktycznego nieruchomości. Oznacza to przeprowadzenie fizycznych oględzin, sprawdzenie stanu instalacji, wyposażenia, a także ustalenie, czy nieruchomość nie jest czasem zamieszkiwana przez osoby inne niż właściciel. W tym celu warto skorzystać z pomocy ekspertów, takich jak osoby z uprawnieniami budowlanymi.
Jeśli właściciel odmawia udostępnienia dokumentacji lub nieruchomości do oględzin, należy wstrzymać się z decyzją o zakupie lub najmie. Taka postawa powinna wzbudzić uzasadnione wątpliwości co do uczciwości transakcji.
Przedwstępna umowa sprzedaży – zabezpieczenie procesu
Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży to dobra forma zabezpieczenia transakcji, szczególnie gdy kupujący chce zarezerwować nieruchomość, ale z różnych powodów nie może od razu przystąpić do umowy definitywnej. Dla sprzedającego natomiast przedwstępna umowa daje czas na zgromadzenie niezbędnych dokumentów.
Kluczową funkcją przedwstępnej umowy sprzedaży jest zastosowanie zadatku lub zaliczki, które wiążą strony i świadczą o poważnym podejściu do transakcji, zwłaszcza po stronie kupującego.
Depozyt notarialny – skuteczna forma zabezpieczenia
Depozyt notarialny to bardzo skuteczna, choć niezbyt często wybierana forma zabezpieczenia transakcji sprzedaży nieruchomości. Polega ona na wpłaceniu przez kupującego pełnej kwoty ceny sprzedaży do depozytu notarialnego jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
Pieniądze te trafiają na specjalne konto bankowe i są przekazywane do dyspozycji sprzedającego po spełnieniu określonych w protokole warunków, takich jak na przykład przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, pieniądze wracają do kupującego.
Choć depozyt notarialny wiąże się z dodatkowymi kosztami, to stanowi on bardzo skuteczną formę zabezpieczenia transakcji, zwłaszcza gdy kupujący dysponuje odpowiednimi środkami finansowymi i nie korzysta z kredytu.
Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
Często spotykaną formą zabezpieczenia transakcji sprzedaży nieruchomości jest złożenie przez strony oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, potocznie zwanego „trzema siódemkami”.
W przypadku kupującego oświadczenie to dotyczy zapłaty ceny sprzedaży, natomiast w przypadku sprzedającego – wydania nieruchomości. Akt notarialny zawierający takie oświadczenie może być opatrzony klauzulą wykonalności i stanowić tytuł wykonawczy równoważny z wyrokiem sądu. Pozwala to na szybsze wyegzekwowanie roszczenia, bez konieczności kierowania sprawy na drogę sądową.
Takie zabezpieczenie jest szczególnie przydatne w przypadku umów, w których kupujący wspomaga się kredytem, a także gdy do wydania nieruchomości ma dojść w odleglejszej przyszłości.
Profesjonalna pomoc w zabezpieczeniu transakcji
Korzystanie z usług profesjonalistów, takich jak radca prawny, adwokat lub pośrednik w obrocie nieruchomościami, może znacząco pomóc w zabezpieczeniu transakcji przed działaniami oszustów.
Radca prawny lub adwokat mogą pomóc w przeprowadzeniu kompleksowego audytu prawnego nieruchomości oraz doradzić optymalną formę zabezpieczenia transakcji. Z kolei doświadczony pośrednik w obrocie nieruchomościami ma wiedzę na temat licznych transakcji i wie, na co zwracać szczególną uwagę, aby uniknąć próby oszustwa.
Ponadto pośrednik, dzięki swojemu doświadczeniu i wyczuciu, może lepiej ocenić, czy mamy do czynienia z osobą godną zaufania. To bardzo ważne, szczególnie w przypadku transakcji, gdzie właściciel powierza nam tak dużą wartość, jaką jest nieruchomość.
Podsumowanie
Oszustwa związane z najmem lub sprzedażą nieruchomości to niestety coraz powszechniejszy problem, z którym muszą zmierzyć się zarówno właściciele, jak i najemcy. Kluczem do zabezpieczenia się przed takimi działaniami jest kompleksowe przygotowanie i staranność w przeprowadzeniu transakcji.
Należy zawsze przeprowadzić dokładny audyt stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, aby upewnić się, że nie mamy do czynienia z próbą oszustwa. Warto również rozważyć zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży lub skorzystanie z depozytu notarialnego, które stanowią bardzo skuteczne formy zabezpieczenia transakcji.
Dodatkowo złożenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz skorzystanie z pomocy profesjonalistów, takich jak radca prawny czy doświadczony pośrednik, może znacząco zwiększyć bezpieczeństwo transakcji.
Pamiętajmy, że ostrożność i rozwaga to kluczowe czynniki, które pozwolą chronić się przed oszustwami przy najmie lub sprzedaży nieruchomości. Warto również regularnie odwiedzać stronę stop-oszustom.pl, aby być na bieżąco z najnowszymi informacjami i wskazówkami dotyczącymi bezpiecznych transakcji.
