Wynajmowanie nieruchomości to działanie, które wiąże się z ryzykiem. Właściciel, przekazując komuś w użytkowanie swój lokal, musi być przygotowany na szereg potencjalnych problemów. Jednym z nich jest sytuacja, w której najemca przestaje płacić czynsz lub odmawia opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu umowy. Takie incydenty mogą prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i prawnych dla wynajmującego.
Rozpoczęcie najmu przed faktycznym wprowadzeniem się
Jednym z typowych problemów, z którymi mogą zetknąć się właściciele, jest sytuacja, gdy strony ustalają warunki najmu na pewien czas przed faktycznym wprowadzeniem się najemcy do lokalu. Może to wynikać z różnych przyczyn, np. konieczności zakończenia wcześniejszej umowy najmu lub chęci wcześniejszego zarezerwowania pożądanego mieszkania.
Jak wskazuje ekspert, chociaż samo w sobie takie rozwiązanie nie jest szczególnie ryzykowne, błędy w jego realizacji mogą skutkować poważnymi stratami finansowymi dla wynajmującego. Może się bowiem zdarzyć, że najemca zignoruje umowę i nie stawi się na odbiór lokalu w uzgodnionym terminie.
Z prawnego punktu widzenia, najemca w takiej sytuacji wciąż odpowiada za zobowiązania wynikające z umowy, w tym za zapłatę czynszu i innych opłat. Jednakże wynajmujący często zapominają o tym rodzaju strat, ponieważ dochodzenie ich na drodze sądowej może być drogie, czasochłonne i irytujące.
Najlepszym rozwiązaniem, które stosuje się w praktyce, jest żądanie zapłaty pierwszego okresu rozliczeniowego z góry już w dniu podpisywania umowy. Dzięki temu wynajmujący mają większą pewność, że najemca odbierze lokal w umówionym terminie i będzie realizował umowę.
Najemcy działający w złej wierze
Innym problemem, z którym mogą się zetknąć właściciele, są sytuacje, gdy najemca od początku działa w złej wierze. Zdarza się, że niektórzy najemcy podpisują umowę najmu, a następnie wprowadzają się, wiedząc doskonale, że nigdy nie zapłacą za mieszkanie.
Jak wskazuje prawnik, w takich przypadkach kluczowym zadaniem jest złagodzenie strat finansowych lub nawet ich całkowite wyeliminowanie. Jednym z rozwiązań, które może pomóc w walce z nieuczciwymi najemcami, jest korzystanie z różnych baz danych dotyczących dłużników.
Bazy te często zawierają informacje o osobach, które mają historię problemów z regulowaniem zobowiązań wobec różnych podmiotów, takich jak banki, pożyczkodawcy czy dostawcy mediów. Pozwala to na zidentyfikowanie potencjalnie problematycznych najemców jeszcze przed zawarciem umowy.
Ponadto utrzymywanie takich osób z dala od uczciwego rynku najmu samo w sobie tworzy wartość dla wszystkich wynajmujących. Pozwala to uniknąć zawarcia umowy z nieuczciwym najemcą i związanych z tym potencjalnych problemów.
Zakończenie umowy najmu a zaległości
Kolejnym powszechnym problemem generowanym przez najemcę wiąże się z końcem obowiązywania umowy. Zdarza się, że najemcy opuszczający nieruchomość mogą zignorować opłacenie ostatnich faktur. Z prawnego punktu widzenia nie różni się to od sytuacji, gdy najemca nie płaci na początku czy w trakcie najmu.
Jak wskazuje ekspert, takie przypadki są nieco bardziej powszechne, ponieważ z końcem umowy bywa, że najemcy czują się mniej zobowiązani do płacenia.
Kaucja często pokrywa tego typu zaległości, lecz jeśli długi okażą się większe, wynajmujący zmuszony jest skorzystać z drogi sądowej. Niestety, wynajmujący często rezygnują z tej drogi z obawy, że stracą niewspółmiernie dużo czasu w porównaniu z kwotą zaległości najemcy.
Rozwiązaniem na ten problem jest ochrona oferowana przez platformy takie jak Rendin, która pokryje straty finansowe w takich sytuacjach skuteczniej niż sama kaucja.
Trudności w odzyskaniu lokalu po zakończeniu umowy
Ostatnim z typowych problemów jest sytuacja, gdy najemca odmawia opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy. Jest to koszmar wielu wynajmujących, ponieważ rozwiązanie takich przypadków może być często bardziej skomplikowane niż dla samych mediatorów.
Jak wskazuje ekspert, jest to normalne, że właściciele lokali czują się emocjonalnie związani ze swoją nieruchomością, co często oznacza, że mogą uciekać się do gróźb, złośliwych wiadomości i pochopnych decyzji. To często eskaluje i utrudnia rozwiązanie sprawy.
Aby rozwiązać ten problem, pierwszym krokiem jest upewnienie się, że umowa najmu została właściwie zakończona, a stosunek najmu wygasł. Gdy to się stanie, a najemca nadal nie zgadza się opuścić lokalu, można zwrócić się do sądu, który wyda nakaz eksmisji, który następnie można przedstawić komornikowi.
Jednakże jest to ostateczność, której w Rendin starają się unikać, wierząc, że odpowiednie działania prewencyjne i szybkie działania zaradcze uchronią wynajmujących przed najgorszym scenariuszem.
Podsumowanie
Wynajmowanie nieruchomości wiąże się z szeregiem ryzyk, z którymi muszą mierzyć się właściciele. Wśród typowych problemów można wymienić:
- Rozpoczęcie najmu przed faktycznym wprowadzeniem się – może prowadzić do strat finansowych dla wynajmującego, jeśli najemca zignoruje umowę.
- Najemcy działający w złej wierze – podpisują umowę, ale nigdy nie płacą czynszu; pomocne mogą być bazy danych dłużników.
- Zaległości na koniec umowy – najemcy mogą ignorować opłacenie ostatnich faktur; ochrona platformy może być skuteczniejsza niż sama kaucja.
- Trudności w odzyskaniu lokalu po zakończeniu umowy – najemcy mogą odmawiać opuszczenia lokalu; konieczne jest upewnienie się o prawidłowym zakończeniu umowy i skierowanie sprawy do sądu.
Aby zminimalizować ryzyko, wynajmujący powinni korzystać z zabezpieczeń takich jak umowa najmu okazjonalnego, protokół zdawczo-odbiorczy i weryfikacja potencjalnych najemców. Dodatkową ochronę może zapewnić platforma takaRendin, która oferuje poręczenie na wypadek problemów z najemcą.
